Saksframlegg

Detaljregulering for felt BT1 i kvartalet Gravensteinsgata-Hovevegen-Leitevegen

2. gongs handsaming

* Tilråding:

::: &&& Sett inn innstillingen under &&&

Kommunestyret vedtek detaljregulering for felt BT1 i kvartalet Gravensteinsgata-Hovevegen-Leitevegen, sist revidert xx.xx.xxxx, jf. plan- og bygningsloven § 12-12. Før planen vert lagd frem for kommunestyret skal følgjande endrast:

• Endring i § 4, punkt 4.1 c): Nærliggjande bustader skal skjermast for støy frå parkeringsplassen. Byggesøknaden skal innehalde støyskjermingstiltak som anbefalt i støyvurderinga.

• Nytt punkt under fellesføresegnene, § 1: Før parkeringsarealet kan opparbeidast må tiltakshavar levere ein illustrasjonsplan som sikrar ei god estetisk utforming av dette arealet m.a. med god beplantning som og kan fungere som eit ”grønt tak”.

• Nytt punkt under § 4: Aarvollvegen 6 skal få tilkomst til eigedomen frå aust. Tilkomsten skal opparbeidast i samband med ny innkøyring frå Leitevegen.

• Nytt punkt under § 4: Parkeringsplassen vil ligge på kote 23, teknisk rom og trapperom vil ha ein gesimshøgde på kote 27 og støyskjermen vil verte 1,5 meter høg.

• Nytt punkt under § 4: Parkeringsplassen skal ha maks 78 parkeringsplassar.

• Nytt punkt under § 4: Støyskjermen skal fungere som ein visuell skjerming mot parkeringsplassen og hindre gjennomgang til naboeigedom.

• Nytt punkt under § 4: Fundamentering av F4 skal ikkje skje innanfor eigedomsgrensa til Aarvollvegen 6.

• Nytt punkt under § 4: Dei resterande 6 plassane som manglar for å få dekt parkeringsbehovet må løysast gjennom frikjøpsordninga.

::: &&& Sett inn innstillingen over &&&

... &&& Sett inn saksutredningen under &&&

Vedlegg:

1) Plankart, planomtale og føresegner, dagsett 12.8.2010, sist revidert xx.xx.xxxx

2) Saksframlegg i sak 71/10, i forvaltningsutvalet den 26.8.2010

3) Fotoillustrasjon, dato/datarev.: 28.10.2009, dagsett kommunen september 2010

4) Illustrasjonsplan, 14.12.2009-Rev. (Alt.4, parkering på tak), dagsett kommunen september 2010

5) Støyvurdering, dagsett 8.11.2010

6) Merknader

7) Parkeringsoversikt

8) Orienteringsvedlegg: Grønt tak

Saksutgreiing:

Arkitektkontoret 4B har fått i oppdrag frå AMCO AS (Sogningen Storsenter) å utarbeide framlegg til detaljreguleringsplan (endring) for felt BT1 innanfor gjeldande reguleringsplan ”Kvartalet Gravensteinsgata – Hovevegen – Leitevegen”, vedteken 20.2.2007. Endringa er ei føremålsendring.

Planområdet for reguleringsendringa er på 4,0 daa og omfattar følgjande gbnr.:

Gbnr. 16/57 Sogningen Storsenter

Gbnr. 17/94 Sogndal Kommune

Gbnr. 17/138 Jan Aarvoll

Gbnr. 17/141 Sogningen Storsenter

Gbnr. 17/1 Sogningen Storsenter i festeavtale med Jarle Aarvoll

Føremålet med detaljreguleringsplanen er å endre gjeldande reguleringsføremål ”Bustader/felles garasjeanlegg” (BT1) til reguleringsføremålet ”Forretning/garasjeanlegg/parkering” (F4).

Melding om oppstart av planarbeidet blei varsla i Sogn Avis 22. og 25.5.2010, og samstundes med brev til naboar. Det kom to innspel til planoppstart, sjå saksframlegg i vedlegg 2.

Forvaltningsutvalet vedtok, i møte 26.8.2010, å legge planforslaget ut til offentleg ettersyn. Før planen vart lagt ut til offentleg ettersyn måtte utbygger lage illustrasjonar over parkeringsanlegget på taket, sjå vedlegg 3 og 4. Vidare ga forvaltningsutvalet krav om at før planen kan vedtas må tiltakshavar syne korleis parkeringskravet vert dekka innafor p-plassar tiltakshavar disponerar, ev. gjennom frikjøpsordninga. Støyvurdering vart gjennomført i løpet av oktober, sjå vedlegg 5.

Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i perioden 30.8.-11.10.2010. I denne perioden kom det inn fire merknader:

1. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, dagsett 11.10.2010

2. Sognekraft, dagsett 3.9.2010

3. Per Navarsete for Sameiget Aarvollvegen 6, dagsett 11.10.2010

4. Jan Aarvoll, dagsett 8.10.2010

Gjennomgang og vurdering av merknadene:

1. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane har merknad til følgjande:

• Tilrår støyutgreiing før planvedtak. Støyutgreiinga skal vere grunnlag for innarbeiding av støyskjermingstiltak i planen.

Vår vurdering

Støyutgreiing er gjennomført av Kilde akustikk AS på Voss.

Innstilling:

Endring i § 4, punkt 4.1 c): Nærliggjande bustader skal skjermast for støy frå parkeringsplassen. Byggesøknaden skal innehalde støyskjermingstiltak som anbefalt i støyvurderinga.

2) Sognekraft har merknad til følgjande:

• Sognekraft har ståande ein plasstøypt nettstasjon med tilhøyrande kabelnett på baksida av Posten. Dersom den må flyttast, må dei som krev den flytta ta kostnaden.

Vår vurdering:

Dette vert ei sak mellom tiltakshavar og Sognekraft ved vidare utbygging.

3) Per Navarsete for Sameiget Aarvollvegen 6 har merknader til følgjande:

• Mangelfull presentasjon av planframlegget

• Meiner at dokumentasjonen ikkje tilfredsstiller krav til reguleringsplan.

• Etterlyser høgdeopplysningar i forhold til egen eigedom og uteareal. Ønskjer gesimshøgde på hovudbygg og oppbygg på taket.

• Generell merknad til utforming av takflate

• Taket er huset sin femte fasade, og synleg frå store deler av busetnaden i Leite-/Hoveområdet. Det verdt bedt om vesentleg sterkare føringar for estetisk utforming enn det som er oppgitt.

• Byggegrense, tilkomst, verdiforringing

• Påpeiker at planen er tilpassa senterutviding, utan omsyn til næraste naboar. Tomteverdien til sameiget er redusert ved fleire utbyggingar, og vert ytterlegare redusert ved denne planen. Sameiget krev difor erstatning for verdiforringing.

• Sameiget protesterer på at ein del av fundamenteringa må skje på deira eigedom, nær huset. Dei ønskjer å kunne utnytta eigedomen heilt til nabogrensa.

• Krav om ny, kostnadsfri tilkomst til eigedomen frå aust som ein konsekvens av planen.

• Støy/støydemping/skjerming/teknisk rom i bakkant/trapperomoppbygg

- To av fire husvære har soverom med vindauge mot planlagd p-plass, og alle fire har verandaer mot sør som vil få sterkt auka støynivå. Ønskjer difor strengare krav til støyskjerming.

- Ønskjer teknisk rom flytta langt vekk frå eigedomen, jf. merknad kring støy.

- Oppbygg for trapp/heis stenger for utsikt, jf. ønskje om oppgitt gesimshøgde.

- Krav om at p-plassen vert nattestengt.

- Krav om visuell skjerming mot p-plass og at det ikkje vert mogleg å ta seg inn på eigedomen frå p-plassen.

Vår vurdering:

Planframlegget har ikkje vore mangelfullt. Plan- og bygningslova set krav til at plankart, planomtale og føresegner vert lagt ut til offentleg ettersyn. Andre dokument fungerar som orienteringsvedlegg, og det er ikkje stilt krav til å ha dei med, men er sjølvsagt ein fordel for best mogleg opplysning av saka.

For å gjere føresegnene meir presise bør høgdeopplysningar på taket, teknisk rom/ trapperom og støyskjermar takast inn i føresegnene.

Estetisk utforming av taket, som er bygget sin femte fasade, kan sikrast gjennom å setja krav om ein illustrasjonsplan. Denne planen må bryte opp p-arealet i større grad enn eksemplet i fotoillustrasjonen, sjå vedlegg 3. For å sikre ei estetisk utforming må fleire områder verte planta.

Ei eventuell verdiforringing må takast opp med utbyggar.

For i størst grad hindre tap av utsikt bør teknisk rom og trapperom vurderast saman i eit felles bygg. Bygget bør plasserast i god avstand til eigedomsgrensa. Støyskjermen vil fungere som visuell skjerming mot parkeringsarealet, det er difor viktig med ei god utforming av denne.

Innstilling:

Nytt punkt under fellesføresegnene, § 1: Før parkeringsarealet kan opparbeidast må tiltakshavar levere ein illustrasjonsplan som sikrar ei god estetisk utforming av dette arealet m.a. med god beplantning som og kan fungere som eit ”grønt tak”.

Nytt punkt under § 4: Aarvollvegen 6 skal få tilkomst til eigedomen frå aust. Tilkomsten skal opparbeidast i samband med ny innkøyring frå Leitevegen.

Nytt punkt under § 4: Taket vil ligge på kote 23, teknisk rom og trapperom vil ha ein gesimshøgde på kote 27 og støyskjermen vil verte maks 1,5 meter høg.

Nytt punkt under § 4: Støyskjermen skal fungere som ein visuell skjerming mot parkeringsplassen og hindre gjennomgang til naboeigedom.

Nytt punkt under § 4: Fundamentering av F4 skal ikkje skje innanfor eigedomsgrensa til Aarvollvegen 6.

4) Jan Aarvoll har merknader til følgjande:

• Ønskjer endring i planen slik at huset i Aarvollvegen 4 kan inngå i planen.

• Misfornøgd med plandokumentasjon, etterlyser fotoillustrasjon og illustrasjonsplan.

Vår vurdering

Kommunen mottok fotoillustrasjon og illustrasjonsplan i forkant av høringsperioden. Dette var tilgjengeleg på kommunehuset og biblioteket. Tiltakshavar har i tillegg sendt dette i eige brev til Jan Aarvoll, den 18.10.2010, med frist for tilbakemelding den 26.10.2010.

Eksisterande hus på eigedomen til Aarvoll er ikkje innarbeidd i eksisterande reguleringsplan, Kvartalet Gravensteinsgata –Hovevegen - Leitevegen vedteken 14.6.2007, og huset er difor ikkje innarbeidd i denne planen.

Samla vurdering:

Etter høringsperioden har tiltakshavar utført ei støyvurdering for området. Resultatet frå vurderinga krev nødvendig skjerming langs begge sider av teknisk rom, sjå vedlegg 5. Støyskjermen vil verte omtrent 35 meter lang og 1, 5 meter høg, i valfritt materiale som tre, glas, betong, metall eller liknande. Sidan støyvurderinga vert gjort i ettertid av høyringsperioden er dette eit moment berørte partar ikkje har fått uttalt seg om. Støyrapporten støtter opp om forslaget med nattestengt parkeringsplass for å unngå at plassen vert brukt til ragging. Parkeringsplassen kan haldast nattestengt om det vert eit problem, men rådmannen vil ikkje tilrå pålegg om nattestenging. I byggesaken vil næraste naboar vert høyrt og har da moglegheit til å gi forslag til utforming av støyskjermen.

I melding om vedtak i sak 71/10, den 26.8.2010 ble det stilt krav om at:

”Før detaljreguleringsplanen kan vedtakast må tiltakshavar syne korleis parkeringskravet vert dekka innafor p-plassar tiltakshavar disponerer, ev. gjennom frikjøpsordninga”.

Dette kravet vert stilt for å rette opp i ein feil i planomtalen, der tiltakshavar har teke med kulturhuset sine 67 p-plassar og nokre frå postbygget i utrekninga. Dette er no endra.

Parkeringskravet i gjeldande reguleringsplan frå utbygginga av Sogningen var ”1 p-plass per 50 m²”. I regnestykket frå tiltakshavar har dei teke omsyn til dette kravet, men med 25 m² for kolonialhandel. Resultatet ga eit krav om 337 parkeringsplassar. Av vedlegg 7 ser vi at for eksisterande bygningar er det lokalisert 359 parkeringsplassar. Av desse disponerar kommunen 29 plasser i Postbygget. Konklusjonen er at tiltakshavar så godt som dekkar kravet til parkering for eksisterrande bygg. Parkeringsarealet på taket i F4 må dekka kravet for det nye forretningsarealet. Dei har ikkje noko å gå på i eksisterande plassar.

I føresegnene til den aktuelle detaljreguleringa er kravet til parkeringsplassar definert til ”1 plass per 50 m² forretningsareal”, jf. § 3, punkt 3.1c). I støyvurderinga er det gjort berekningar ut frå 78 parkeringsplassar. Forretningsareal innanfor felt F4 er 4200 m² og gir derfor krav om 84 plasser. Tiltakshavar har planlagt 78 plasser. Parkeringsplassen på taket gir inntil 78 plasser. Dei resterande 6 plassane må løysast gjennom frikjøpsordninga.

24. november 2010

Jostein Aanestad Einar Nedrelo

rådmann tenesteleiar plan- og næring

... &&& Sett inn saksutredningen over &&&